土地探し

土地さがし その6(公売:準備編)

2016/06/08

//// これは2015年2月4日の記事を加筆修正したものです////

 

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土地さがし その4(千葉編:不動産屋から)
土地さがし その5(中古物件つき土地:不動産屋から)
土地さがし その5のつづき。(中古物件つき土地:不動産屋から)

 

公売で安い建物付きの土地を見つけました。

山の中の一軒屋と納屋。広さは十分です。

ただ、問題はこれが公売であることと、現在も居住しているということ。

今だったらこんなのは入札を検討することなどあり得ない物件だけど、このときは掘り出し物だと思ったのでした・・・。

 土地探し6
  

 

めんどくさい公売
(自分で読んでもめんどうくさいのでナナメ読みしてください)

 

図書館で公売について調べようとしたものの、置いてあるのは競売の本ばかりで公売については巻末に2,3ページ記載があるのみでしたが、それと合わせて不動産関連の法律本で関係ありそうな部分も読んでみました。

 

公売で建物を落札した場合は落札後にトラブルになることが多く、民事訴訟による解決をはかることとなります。

まず、3点セットが公開されている競売と違って「現況調査報告書」や「評価書」が開示されません

そのため買受人が自身で物件の現況調査をし、物件所在の該当登記所で登記簿謄本を申請して所有権、利権関係、法規制関係を把握しなくてはなりません。

 

しかし本当に大変なのは落札後なのです。

税務署の公売により建物を落札した場合は、

「鍵がかかっておらず、荷物も一切無い」

という例外的な場合を除いて、

「従前の占有者(最後に鍵を施錠した人物)と交渉して引渡しを受ける」 

もしくは、

「従前の占有者を債務者として、占有移転禁止仮処分申立を行い、その後、建物明け渡し請求訴訟を提起し、勝訴判決を得て、建物明け渡し強制執行の申し立てを行う」

必要があります。

 

具体的には、以下の3つの手続きが必要となります。


1.占有移転禁止仮処分

2.建物明け渡し訴訟

3.建物明け渡し強制執行

 


訴訟提起から判決確定まで数ヶ月から1年程度の時間が掛かることが多いので、占有者が移転してしまうと判決が執行できなくなってしまいます。

従ってまず、訴訟提起前に占有の移転を禁止する保全命令の申し立てが必要となります。
(民事保全法62条)

 

ちなみに、従前の占有者の同意なく鍵をあけて建物に立ち入った場合は、以下の罪が成立する可能性があります。


住居侵入罪(刑法130条)
・同意なく従前の占有者の占有を奪った場合は不動産侵奪罪(刑法235条の2)
・同意なく従前占有者の物品を損壊した場合は器物損壊罪(刑法261条)
・同意なく従前の占有者の物品を領得した場合は窃盗罪(刑法235条)


よって法的手続きに則って明け渡しの手続をしなくてはなりません。



  

落札できたと仮定してその後の訴訟関連の費用を考えてみようと思ったけれど、頭が痛くなったので、まずは登記簿を取得してみました。


居宅部分の登記簿を取ろうとしたら「登記事件の処理中」と表示されて取得出来ません。土地部分も同じ。
結局取れたのは納屋部分だけでした。


いかん、このままでは所有者も利権関係もわからない・・・。
いつになったら登記処理が終わるのかわからないので、とにかく現地に行って様子を伺って来ることにしました。


気に入らないかもしれないし。


  
競売関係のリンク:  
競売情報http://bit.sikkou.jp/
公売情報http://www.koubai.nta.go.jp/auctionx/public/hp001.php
登記情報提供サービスhttp://www1.touki.or.jp/gateway.html
法律関連参考元:新銀座法律事務所

 

つづく・・・。

 

つづきの記事はこちら:

土地さがし その6のつづき(公売:物件見学編)
//// これは2015年2月4日の記事を加筆修正したものです //// 関連記事  土地さがし その1(競売編)  土地さがし その2(競売編)   土地さがし その2のつづき(競売編) 土地さがし その3(長野編)   土地を探すにあたって  土地さがし その4(千葉編...

 

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